產(chǎn)業(yè)記錄(不作為當(dāng)前買(mǎi)賣的基礎(chǔ))
房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的周期屬性，整個(gè)地產(chǎn)周期包括銷售-新開(kāi)工-施工-竣工。
出生后的階段，又稱完成期。就完工后各個(gè)行業(yè)的進(jìn)場(chǎng)次序來(lái)說(shuō)，竣工首先是從封頂開(kāi)始，涉及玻璃、電梯；其后是PVC管材；然后裝修階段拉動(dòng)板材、涂料、石膏板、五金等行業(yè)的消耗，交房后軟裝階段的家電、家紡(床上用品)等行業(yè)需求明顯上升。
另外，下游產(chǎn)品的變化值得關(guān)注，也間接帶動(dòng)了該產(chǎn)業(yè)鏈上游有色、化工等行業(yè)的發(fā)展。
以往跑贏萬(wàn)得全A相對(duì)收益概率看：第一行業(yè)，家用電器>輕工/建筑材料/紡織。細(xì)胞學(xué)行業(yè)方面，排名前五位為主要。
白電器/定制家具>家紡/鋁/陶瓷/涂料漆等。
根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期理論，竣工銷售周期一般存在2-3年的延后性，2020年疫情導(dǎo)致竣工周期相對(duì)延遲，全年同比下降3.1%。走勢(shì)上，單月竣工面積同比增幅從4月開(kāi)始反彈，9-11月進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，12月作為傳統(tǒng)竣工月，月度同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。因此，單從竣工趨勢(shì)來(lái)看，后周期行業(yè)至少有半年的固定分紅期。
(1)2016年中期，我國(guó)商品房銷售達(dá)到新一輪高峰，2019年中期竣工回暖，在2020年受疫情影響竣工中斷的背景下，2021年國(guó)內(nèi)竣工周期將更加強(qiáng)烈。另外，2020年下半年美國(guó)新屋銷售開(kāi)始回暖，2021年有望迎來(lái)中美房地產(chǎn)周期的共振。
(2)期房預(yù)售比例的提高、精裝修滲透率的提高以及房企高周轉(zhuǎn)率(房企融資緊縮等房住不炒類的政策影響)是本輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中出現(xiàn)“遲到”的主要因素，此前“預(yù)售-竣工”周期為3年以上。(因此，去年初市場(chǎng)炒作預(yù)期，今年仍在兌現(xiàn))
綜合來(lái)看，2020年下半年到2021年上半年，相應(yīng)的竣工高峰(最快、最好的時(shí)期，這也是目前的短期邏輯)。
但是值得注意的是，從土地購(gòu)置情況來(lái)看，三道紅線出臺(tái)后的成交額明顯下降，這是總投資減少的一個(gè)重要原因，同時(shí)也預(yù)示著2021年投資增長(zhǎng)可能會(huì)進(jìn)一步放緩。后半部分以土地供給狀況為主，如果沒(méi)有太大突破，2021年商品房銷售面積增長(zhǎng)速度也會(huì)下降，但銷售額仍有望增長(zhǎng)。
(3)為何房地產(chǎn)后周期，將重點(diǎn)放在家居和建筑材料行業(yè)？
產(chǎn)業(yè)格局與趨勢(shì)：近5年以及未來(lái)5-10年家居消費(fèi)建材行業(yè)集中度加速提升，具體——
一是消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，從使用需求向美觀、健康、品牌等方面的提升；
交通環(huán)境改善、品牌拓展和渠道下沉創(chuàng)造了有利條件；
隨后紅星美凱龍、居然之家等連鎖賣場(chǎng)與品牌家具建材關(guān)系緊密，渠道集中下沉推動(dòng)品牌集中下沉；
在傳統(tǒng)的行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，以及耐用性、美觀、環(huán)保的要求下，對(duì)研發(fā)的投入越來(lái)越多，同時(shí)精裝修的趨勢(shì)下，中小廠商失去了成本優(yōu)勢(shì)；
摘要：在2021房地產(chǎn)周期結(jié)束后，業(yè)績(jī)紅利期前提下。
房地產(chǎn)后周期的進(jìn)步關(guān)系，建筑材料先于家庭，估價(jià)高于家庭。成長(zhǎng)性的邏輯可以參照建材行業(yè)，就算是邏輯了。
歐派家居(家裝定制第一品牌，全國(guó)布局領(lǐng)先優(yōu)勢(shì))
自定義家庭在品類擴(kuò)展的初期，更多的是以定制櫥柜和定制衣柜為主，伴隨著存量時(shí)代的到來(lái)，以及消費(fèi)群體的年輕化、個(gè)性化、個(gè)性化需求，以歐派、索菲亞、尚品宅配為代表的定制家居企業(yè)從定制衣柜和定制衣柜為主，以及消費(fèi)群體的年輕化、個(gè)性化、一站式需求，以歐派、索菲亞、尚品等為代表的定制家居企業(yè)從定制衣柜和定制衣柜為主。增加品種，提高客單價(jià)，有效提升坪效，提高渠道效率。
柜面：2020年B端TOP5品牌集中度有所回升，訂制訂單增多，市占率前三甲公司，以歐派、志邦、金牌(按收入排名)；
1994年歐派進(jìn)軍整體櫥柜，2003年進(jìn)軍整體衛(wèi)浴，2005進(jìn)軍定制衣柜，2010年進(jìn)軍定制木門(mén)，2015年進(jìn)軍全屋定制，2017年進(jìn)軍整體軟裝，有較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；
在2003年進(jìn)軍定制衣柜之后，2014年進(jìn)軍定制櫥柜，2017年進(jìn)軍定制木門(mén)和窗簾；
箱龍二志邦，1998年進(jìn)軍櫥柜，2015年進(jìn)軍定制衣柜和全屋定制，龍頭具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
歐派住宅
主營(yíng)：櫥柜40%(行業(yè)龍頭)+衣柜40%(行業(yè)龍頭)+木門(mén)衛(wèi)浴10%+其他。
產(chǎn)業(yè)空間與趨勢(shì)：家具制造業(yè)2016年實(shí)現(xiàn)銷售收入8560億元，產(chǎn)量7.9億件；家具制造業(yè)整體規(guī)模有望達(dá)到萬(wàn)億左右。自定義家庭屬于細(xì)分領(lǐng)域，本質(zhì)上是對(duì)傳統(tǒng)手工和手工制作的家庭替代，能夠滿足個(gè)性化需求的差異，提高空間的利用率和美觀性，更切合個(gè)人需求?，F(xiàn)在定制家居的普及率為36%，對(duì)標(biāo)韓國(guó)仍有較大提升空間。分體定制櫥柜已進(jìn)入成熟期，滲透率達(dá)60+%，定制衣柜滲透率32%，還有很大的提升空間。(定制家居從本質(zhì)上說(shuō)是工業(yè)化對(duì)手工業(yè)的替代，背后的邏輯是工業(yè)化的家庭在產(chǎn)品價(jià)格、性價(jià)比、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、質(zhì)量管理、消費(fèi)習(xí)慣等方面進(jìn)行了全面的調(diào)整。這種替代效應(yīng)在新房裝修、二手房重裝的情形下，得以體現(xiàn)。因此，行業(yè)仍處于成長(zhǎng)期，替代過(guò)程中。(HomeDepot，海外領(lǐng)先者，收入，20000億市值)
增長(zhǎng)邏輯：
自定義家庭滲透率提升+品類擴(kuò)張+公司份額提升(當(dāng)前8%，翻倍預(yù)期)
出色的商業(yè)邏輯：
銷售(客戶下訂單支付，工廠才開(kāi)始生產(chǎn))